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绿地借壳盛高港股上市
    作者:文‖上海国资记者 孙     2013年06月16日 09:49
      

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5月初,绿地集团与香港上市公司——盛高置业联合宣布,绿地通过其在香港注册的全资子公司,以30亿港元认购盛高增发的普通股及无投票权可换股优先股。交易完成后,绿地持有盛高扩大股本后的60%股份,实现最终控股;盛高置业也将更名为“绿地香港控股有限公司”。

国内排名前十的房地产企业当中,目前只剩绿地一家还未正式登陆资本市场。而这家2012年房产销售额超千亿元的房企“大佬”,一直都不乏融资冲动。业内分析人士认为,此次在港成功收购盛高,为其打开了海外融资的通道之门。虽然绿地目前实现整体上市的条件尚未成熟,但其有望在年内将旗下的酒店业务分拆注入绿地香港控股公司,从而实现旗下酒店资产借壳上市。

 

上市路漫漫

早在2008年,绿地集团高层就曾公开表达过希望上市的愿景,但5年来其“上市”之路漫漫,历尽曲折。

上海大智慧公司房地产行业高级分析师徐炳炎认为,“绿地集团业务涉及地产、能源、金融等多元化板块,且股权结构复杂,这是其实现整体上市的最大阻碍。”据公开资料显示,绿地集团作为大型国企,目前的股权结构为:上海国资持股51%,员工持股46%,天宸集团和社会公众持股3%。

“2008年美国次贷危机之后,中国的房地产调控政策日益趋紧,近几年国内IPO市场基本对房产企业关闭。”徐炳炎表示,在这样一种大背景下,绿地想要实现A股上市,短期内几无可能。

但近年绿地的快速发展和业务扩张,却决定了其强烈的融资需求。2012年,绿地经营收入超过2430亿元、房地产销售位居国内房企第二,仅次于万科。但其大规模投入商业地产建设,亦占用了大量资金,负债率高达85%。更值得一提的是,近年来,绿地集团启动了规模庞大的海外发展计划,开建了韩国济州岛旅游健康城等商业地产项目,拓展融资渠道已成燃眉之急。

“这几年,国内房地产企业一不能贷款,二不能上市,通过收购兼并境外上市公司进行海外融资,不失为解决资金问题最快、最有效的方式。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示。

今年1月,绿地集团董事长张玉良曾对媒体公开表示:“绿地希望以海外资产和酒店业务,通过借壳形式登陆港交所,目前借壳标的已锁定。”如今看来,绿地锁定的标的壳即是盛高置业。

据悉,盛高置业是上海老牌房产开发商,在长三角及其他10个城市拥有开发项目,以大型城市综合体和旅游地产等商业地产项目为主。年报显示,2012年盛高置地总收益约17.67亿元,较去年同期减少约69%,净亏损达9.38亿元。

“盛高置业总部位于上海,项目以商业地产为主,对绿地而言是理想的壳资源。”徐炳炎表示。

据双方公告协议,绿地本次购壳总现金代价约29.96亿港元。其中,绿地认购新股价格为每股1.90港元,认购完成后,股东还可按照合并后的股份,获得每股1.275港元现金的特别股息,绿地则放弃参与特别股息的所有权利及利益。

 

酒店资产或将注入壳公司

根据海外借壳上市的一般推进路径,绿地借壳盛高之后,接下来要做的,应该是注入资产以及增发股份,进而海外融资。业内分析人士普遍认为,绿地注入全部资产实现整体上市的可能性甚微,而分拆其酒店资产注入绿地香港控股公司的可能性较大。

 徐炳炎解释说,“根据香港证监会的规定,在收购一家香港上市公司后,两年内如果有重大资产注入,将按照IPO来审核。盛高置业的资产体量与绿地相差悬殊,如果绿地注入其全部资产,就意味着还要经过一个漫长的审核周期,也就失去了其通过借壳打通融资渠道、实现快速融资的意义,还不如直接赴港IPO上市。”

分析人士认为,绿地集团的酒店业务,将成为其注入香港上市公司的首选。“绿地的酒店业务既包括国内的部分,也包括海外品牌,目前资产价值在200亿元人民币左右。”知情人士表示。

绿地在收购协议中表示,绿地在交易完成后三年内,将把盛高置业作为其房地产发展或投资业务方面在香港的唯一上市公司。“盛高置业主要业务以商业地产和酒店旅游项目开发为主,绿地花了近30亿港币的成本去收购一家公司,应该还是会将与其所收购公司主营业务相关的一些资产注入,这样资产运作比较流畅,也比较容易达到监管要求。”徐炳炎分析道。

但是作为国资控股企业,绿地若想对壳公司进行资产注入,还必须要过监管机构这一关。“绿地集团要想进行资产运作,必须要通过上海国资委、中国证监会、香港证监会和港交所的审核批准。这四关当中,如果有一关卡壳的话,要大规模注资盛高置业都是很困难的。”

 

打通境外融资平台

无论绿地集团短期内能否顺利对盛高置业进行大规模资产注入,实现借壳上市,其境外融资平台已然打通。

据了解,盛高置业近年来屡屡在拿地项目上决策失误,成为其业绩下滑的关键原因。尽管其仍拥有丰富的土地储备,但现金流出现了严重问题。“相信绿地控股以后,盛高的现金流问题会得到改善,可以算是强强联合。”徐炳炎表示。




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